建ぺい率（けんぺいりつ）とは？

建ぺい率とは、「その土地（敷地面積）に対して、建物を建てていい面積の割合」のことです。 土地を真上から見たときに、建物がどれくらいの面積を占めているかを表します。

例えば、100㎡の土地で「建ぺい率60%」と定められている場合、 100㎡ × 0.6 ＝ 60㎡ つまり、建築面積（建物を真上から見た広さ）は60㎡までに抑えなければなりません。残りの40㎡は、庭や駐車場として空けておく必要があります。

ぜこんなルールがあるの？ もし全員が土地いっぱいに家を建ててしまうと、火事の際に延焼しやすくなったり、風通しや日当たりが悪くなったりしてしまいます。防災と住環境を守るために、地域ごとに「ここはゆったり建ててください（建ぺい率40%）」「ここは街中だから密集してもOK（建ぺい率80%）」と決められているのです。

容積率（ようせきりつ）とは？

建ぺい率が「広さ」なら、容積率は「立体的なボリューム」の制限です。 具体的には、「敷地面積に対する、建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合」を指します。

例えば、100㎡の土地で「容積率200%」の場合、 100㎡ × 2.0 ＝ 200㎡ 延べ床面積が合計200㎡になるまで、2階建てや3階建てにすることができます。

中古物件を買う・売る時の注意点「既存不適格」

ここからが実務で重要になるポイントです。 昔に建てられた家の中には、今の法律の基準（建ぺい率・容積率）をオーバーしている物件があります。これを「既存不適格建築物」と呼びます。

「違法建築」とは違い、建てた当時は合法だったので住み続ける分には問題ありません。 しかし、いざ「建て替え」や「売却」をする時に問題が発生します。

建て替え： 今の法律に合わせて小さく建て直さなければならない（同規模の家が建たない）。

売却： 銀行の住宅ローン審査が通りにくく、買い手がつきにくい。

こうした物件は、通常の不動産仲介では敬遠されがちですが、決して価値がないわけではありません。リノベーションを前提としたり、隣地を買い増ししたりと、プロの工夫次第で活用可能です。