「市街化調整区域」の家は売れない？ 再建築不可の基礎知識と活用法
「市街化区域」と「市街化調整区域」の違い
日本の土地は、都市計画法によって大きく2つのエリアに分けられています。
市街化区域： 「どんどん家や店を建てて、街を活性化させましょう」というエリア。 電気や水道、道路などのインフラも優先的に整備されます。
市街化調整区域： 「自然や農地を守るために、なるべく建物を建てないで（市街化を抑制）ください」というエリア。 原則として、新しい家を建てることが禁止されています。
なぜ「売れない」と言われるのか？
今建っている家は、昔の基準で許可を得て建てられたものかもしれません。しかし、それを解体して新築しようとすると、「原則禁止」のルールが立ちはだかります。 「古くなっても建て替えられない家」を買いたい人は少ないため、資産価値が低く見積もられ、銀行の住宅ローン審査も通りにくい（または通らない）のが現実です。
調整区域でも売買・活用するテクニック
では、調整区域の家は絶対に売れないのでしょうか？ 実はそうではありません。以下のような「例外」や「強み」があります。
「既存宅地」の権利がある場合： 過去の経緯により、特例で「誰でも再建築してOK」という権利（既得権）が認められている土地があります。これなら普通に売却可能です。
ターゲットを絞る： 農家の方や、その地域に長く住んでいる親族の方など、特定の条件を満たす人であれば建築許可が下りるケースがあります（属人属性と言います）。
資材置き場や駐車場として活用： 建物が建てられなくても、広い土地を活かして、建設会社の資材置き場や大型車両の駐車場として需要があるケースが多いです。
FUSIONでは、こうした「調整区域」の取り扱い実績も豊富です。一般的な不動産会社が断るような物件でも、行政の許可要件を細かく調査し、販売・買取につなげます。
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